LEI COMPLEMENTAR 041/2019 (ALTERADA PELA LEI 047/2020)

"Autoriza o Município de Morada Nova de Minas a aprovar projetos de condomínio horizontal de lotes residenciais, no perímetro urbano municipal e dá outras providências".

O Povo do Município de Morada Nova de Minas/MG, por seus representantes legais Câmara Municipal, aprova, e o Prefeito Municipal, sanciona a seguinte Lei Complementar:

Art. 1º - Autoriza o Município a aprovar projetos de Condomínio Horizontal de Lotes Residenciais, bem como regularizar os condomínios horizontais classificados através da presente como consolidados, no perímetro urbano ou de expansão urbana do Município de Morada Nova de Minas/MG.

Parágrafo único - Para efeitos desta Lei, considera-se como Condomínio Fechado de Lotes o parcelamento de solo, sob a forma da Lei nº 4.591/64 e suas alterações, se houver, juntamente com o Código Civil vigente e Decreto-Lei nº 271/67.

Art. 2º - As obras previstas na Lei nº 4.591/64, por força do Decreto-Lei n.º 271/67, são as obras de infraestrutura do empreendimento e a unidade autônoma será o lote e não a edificação sobre este.

Art. 3º - Em cumprimento ao disposto na Lei Federal n.º 10.406, de 10 de janeiro de 2002, todas as obras de infraestrutura ficarão a cargo do empreendedor.

Parágrafo único - A propriedade das vias de circulação interna, áreas verdes, clube recreativo, áreas de lazer e demais áreas de uso comum previstas no projeto, não passará ao Município, ao contrário, permanecem como propriedade dos condôminos.

Capítulo I
DA CONCEITUAÇÃO

Art. 4º - Para efeito de aplicação da presente Lei, considera-se:

I - condomínio horizontal de lotes: subdivisão de gleba em frações ideais do solo destinados a edificação, com abertura de novos arruamentos;

 II - propriedade individualizada: a unidade territorial privativa ou autônoma a qual corresponde uma fração ideal de terreno dentro da gleba condominial;

III - área de uso comum: aquela que for destinada à construção de vias de circulação interna, áreas verdes, clube recreativo, áreas de lazer, portaria, área administrativa e demais áreas de uso comum previstas no projeto;

IV – obras de infraestrutura: rede de abastecimento de água potável, rede de energia elétrica, drenagem pluvial, esgoto sanitário e pavimentação das vias de circulação interna;

V - condomínio horizontal de lotes consolidado: condomínios de lotes em operação, ou seja, com 1/5 no mínimo de suas unidades comercializadas, com densidade demográfica superior a 05 (cinco) edificações a cada 10.000m² (dez mil metros quadrados) até a data de entrada em vigor da presente lei, e que tenha no mínimo 01 (um) dos seguintes equipamentos de infraestrutura urbana implantado: 

  1. a) drenagem de águas pluviais; 
  1. b) esgotamento sanitário; 
  1. c) abastecimento de água potável; 
  1. d) pavimentação e/ou calçamento das vias de circulação interna;
  1. e) energia elétrica em pelo menos 01 (uma) edificação.

VI – edificação: aquela que estava com as paredes erguidas e a cobertura totalmente executada na data de publicação da presente Lei.

Capítulo II
DAS DISPOSIÇÕES GERAIS

 Art. 5º - Ficam estabelecidas normas para a execução e aprovação do projeto de Condomínio Horizontal de lotes para fins residenciais, observadas as demais disposições legais pertinentes.

Art. 6º - Na aplicação desta lei serão observadas, no que couber, a legislação federal, estadual e municipal vigente, em especial as leis municipais que tratam do ordenamento territorial.

Parágrafo único - Entende-se por Leis Municipais que tratam do Ordenamento Territorial, as leis de Parcelamento do Solo, de Uso e Ocupação do Solo, Código de Obras e o Código de Posturas.

Art. 7º - Os direitos e deveres dos condôminos deverão ser estabelecidos através de Convenção Condominial, que conterá as normas que vigerão entre os condôminos, bem como as limitações edilícias e de uso do solo relacionadas com cada unidade, observados o Código de Obras, Posturas e o Código Civil vigente.

Art. 8º - São requisitos para a configuração do Condomínio Horizontal de Lotes:

I - que o empreendimento seja projetado nos moldes da Lei nº 4.591/64 e suas alterações, se houver, juntamente com o Código Civil vigente, em que cada lote será considerado como unidade autônoma, a ele atribuindo-se uma fração ideal de gleba e coisas comuns, sendo que neste todo existirão também áreas e edificações de uso comum;

II - que haja uma Convenção detalhada de Condomínio, contendo as limitações edilícias, de uso individual e coletivo do solo.

Art. 9º - Poderá haver a realização de incorporação imobiliária para a consecução do condomínio de lotes e, neste caso, a documentação a ser exigida pelo Registrador Imobiliário será a constante na Lei n.º 4.591/64 e no código civil vigente.

Art. 10º - Para efeitos tributários, cada lote mencionado no Registro do Condomínio de Lotes constituirá unidade isolada, contribuindo, o proprietário, diretamente com as importâncias relativas aos impostos e taxas federais, estaduais e municipais, na forma dos respectivos lançamentos ou instrumentos de cobrança.

Capítulo III
DA APROVAÇÃO DO PROJETO DE CONDOMÍNIO

 Art. 11 - O projeto do Condomínio de Lotes, para ser aprovado pela Municipalidade, primeiro, deverá ser submetido ao setor técnico do Município, órgão competente para análise e validação do projeto, no que tange aos aspectos urbanísticos, ambientais, e legais, de acordo com a legislação que rege a matéria no âmbito Federal, Estadual e Municipal.

Art. 12 - A documentação do projeto encaminhado para aprovação deverá constar:

I - título de propriedade, certidão de ônus reais, Certidão de Ações reais reipersecutórias, certidão de inteiro teor, relativos ao imóvel a ser fracionado;

II - licença Ambiental Prévia – LAP, a ser emitida pelo órgão ambiental competente;

III - cronograma físico de execução das obras de infraestrutura urbana exigida, sendo que o prazo não poderá ser superior a 04 (quatro) anos, a contar da data de expedição do alvará/licença para construção;

IV - comprovante de pagamento de taxas;

V - planta georreferenciada da área/gleba, contendo a localização se houver de Bosques, florestas, áreas de preservação permanente, reserva legal, monumentos naturais e artificiais;

VI – planta do projeto definitivo do condomínio, contendo 04 (quatro vias) na escala 1: 1.000 (um pra mil), com indicação das unidades autônomas ou privativas, das áreas de uso comum, contendo suas respectivas dimensões e percentuais de participação total, e ainda:

  1. divisas da gleba com suas respectivas dimensões, ângulo e confrontações;
  2. localização se houver de Bosques, florestas, áreas de preservação permanente, reserva legal, monumentos naturais e artificiais;
  3. localização se houver dos mananciais, cursos d’água, lagoas, nascentes, locais sujeitos a erosão, linha de transmissão e adutoras, locais alagadiços ou sujeitos a inundações;
  4. benfeitoria e construções existentes;
  5. localização se houver de servidões, rodovias, faixas de segurança de linhas de transmissão de energia elétrica no local e adjacências, com as distâncias da gleba a ser loteada;
  6. indicação do norte;
  7. sistema viário interno com o seu respectivo dimensionamento;
  8. área total do empreendimento;
  9. número total de unidades autônomas;
  10. indicação das curvas de nível.

VII – Memorial descritivo, contendo no mínimo:

  1. descrição das unidades autônomas ou privativas, com suas dimensões e confrontações;
  2. idicação das áreas de uso comum, com a descrição de suas dimensões, confrontações e percentuais de participação total.

VIII - Projeto de terraplenagem, contendo no mínimo:

  1. Seções transversais, com espaçamento linear de 20 (vinte) metros e indicação dos offsets, não sendo admitidos taludes com inclinação maior que 45° (quarenta e cinco graus) ou 1/3;
  2. Indicação das áreas de aterros e cortes;
  3. Indicação das áreas de empréstimo ou bota-fora;
  4. Forma de estabilização de maciços resultantes.

IX – apresentação de atestado de viabilidade do sistema de energia elétrica, emitido pela respectiva concessionária;

X – projeto do sistema de abastecimento de água potável, com indicação do traçado da rede;

XI - anotação de responsabilidade técnica (ART) do responsável pelo projeto e execução.

§ 1º - Nos casos de topografia com desníveis inferiores a 20% poderá ser apresentado laudo técnico conclusivo atestando a desnecessidade de apresentação do referido projeto.

§ 2º - O condomínio que se enquadra nas definições contidas no inciso V do artigo 4º desta Lei, deverá, obrigatoriamente, indicar na planta do projeto definitivo e no memorial descritivo as edificações já existentes.

§ 3º - A prefeitura, em prazo máximo de 60 (sessenta) dias, emitirá parecer aprovando ou indicando as correções necessárias para aprovação do projeto.

§  - A execução da infraestrutura básica fica condicionada a emissão de alvará/licença de construção, a ser emitido pelo órgão municipal responsável.

§ 5º - O Alvará/Licença de Construção terá validade de 4 (quatro) anos, a contar da data de sua expedição.

§ 6º - O Alvará de Construção/Licença será emitido de forma automática, 60 (sessenta) dias após a aprovação do projeto, caso o empreendedor/construtor não manifeste por sua emissão em prazo anterior.

§ 7º - O município deverá fiscalizar a implantação das obras, podendo expedir o “HABITE-SE TOTAL ou PARCIAL” no decorrer da implantação da infraestrutura do condomínio.

§ 8º - O construtor, empreendedor ou proprietário que instituírem o condomínio antes da emissão do “habite”, terão, obrigatoriamente, que apresentar declaração em requerimento escrito, com firma reconhecida, ao Cartório de Registro de Imóveis de que não farão oferta pública das unidades até que elas obtenham, cada uma, seu respectivo “habite-se”, total ou parcial, salvo nos casos de condomínio horizontal de lotes consolidados, onde o construtor, empreendedor ou proprietário apresentará declaração em requerimento escrito, com firma reconhecida, ao Cartório de Registro de Imóveis de que não farão mais oferta pública do restante das unidades até que elas obtenham, cada uma, seu respectivo “habite-se” total ou parcial.

§  - A declaração elencada no parágrafo anterior, obrigatoriamente deverá constar no respectivo registro imobiliário de cada unidade.

Capítulo IV
DA INFRAESTRUTURA DO CONDOMÍNIO

 Art. 13 - O Condomínio Horizontal Fechado deverá ser cercado com muro em a tela ou grade que garanta a sua integridade e proteção.

§ 1º - O incorporador e/ou empreendedor deverá executar as seguintes obras, além da infraestrutura: cercamento do perímetro, portaria e zeladoria do Condomínio.

§ 2º - O esgoto cloacal residencial individual, com fossa, filtro e clorador, será de responsabilidade do condomínio, todavia, caso o município disponibilize o serviços de esgoto coletivo (rede de esgoto) em um raio não superior a 300 m (trezentos metros) do empreendimento, este deverá ser ligada obrigatoriamente a rede pública do município, ficando, neste caso vedado o uso de fossa séptica no empreendimento.

§ 3º - Para fins de atendimento desta Lei, serão aceitas fossas de alvenaria, pré-fabricadas, de polietileno ou outro material encontrado no mercado, com respectiva anotação de responsabilidade técnica emitida por profissional competente.

Art. 14 - Após a aprovação e constituição jurídica do Condomínio Horizontal de Lotes, ficarão sob a sua exclusiva responsabilidade, com relação a suas áreas internas, os seguintes serviços:

§ 1º - Coleta de lixo domiciliar, com destinação final em área a ser especificada pelo o município.

§ 2º - Manutenção das obras para abastecimento de água potável, no caso da mesma não ser efetuada pela concessionária local, drenagem pluvial, esgoto sanitário, pavimentação e Iluminação das vias de circulação interna;

§ 3º - Manutenção de todas as obras destinadas a implantação de área comum dentro do condomínio.

§ 4º - A responsabilidade dos serviços descritos neste artigo se limita à área do condomínio e não isentam o mesmo e as unidades privadas territoriais privativas dos respectivos tributos municipais.

Capítulo V
Das áreas de uso comum

 Art. 15 - O projeto de Condomínio Fechado de Lotes deve conter área de uso comum de 20% (vinte por cento) do total da área objeto do empreendimento, dispensada área institucional por ser vedada a presença de equipamentos públicos dentro do condomínio particular.

I - as áreas de lazer e/ou recreação e/ou área verde, serão de uso exclusivo do Condomínio, perfazendo um mínimo de 07 % (sete por cento) da área total destinada aos lotes;

II - as vias de circulação interna, serão de uso exclusivo do condomínio, perfazendo um mínimo de 12% (doze por cento) da área total destinada aos lotes;

III - destinação de no mínimo 1% (um por cento) da área total destinada aos lotes, para implantação da portaria e da área administrativa do condomínio.

§ 1º - A área verde constante no inciso I do presente artigo, em nenhuma hipótese poderá ser inferior a 4% (quatro por cento) da área total destinada aos lotes.

§ 2º - As áreas de lazer, recreação, verdes e áreas de preservação permanente, deverão ser isoladas das áreas autônomas ou privativas por vias de circulação interna.

§ 3º - Não serão aceitas para o cálculo do percentual das áreas de uso comum as áreas de preservação permanente; as faixas non aedificandi e das faixas de servidão ao longo das linhas de transmissão de energia.

Capítulo VI
Do dimensionamento

Art. 16 - As vias condominiais deverão ter no mínimo as seguintes larguras:

I - por se tratar de ruas internas, não havendo tráfego de veículos pesados e não havendo ligação com o sistema viário do Município, será exigido gabarito mínimo de 7,40 (sete metros e quarenta centímetros), sendo 5,00 (cinco) metros de pista e 1,20 (um metro e vinte centímetros) para cada passeio lateral, respeitando a Lei de Acessibilidade.

Parágrafo único – Em nenhuma hipótese, será admitido que o passeio possua largura superior a somatória de 50 % (cinquenta por cento) da largura da via de rolamento.

Art. 17 - Os lotes terão área mínima de 360m² (trezentos e sessenta metros quadrados), e a testada não poderá ter dimensão menor que 12m (doze metros).

Art. 18 - O comprimento das quadras não poderá ser superior a 200 m (duzentos metros), ficando assegurada a largura mínima de 50 m (cinquenta metros).

Art. 18-A – As vias, lotes e quadras de que tratam os artigos 16 a 18 da presente Lei Complementar, comprovadamente constituídas antes de 04 de abril de 2019, serão consideradas regulares para fins de aprovação do respectivo projeto. (REDAÇÃO DADA PELA LEI COMPLEMENTAR 047/2020)

Capítulo VII
DISPOSIÇÕES FINAIS

Art. 19 - Para efeitos de comprovação da edificação prevista no inciso VI do artigo 4º desta Lei, o empreendedor deverá apresentar no mínimo os seguintes requisitos:

I – fotografia da edificação com data anterior à publicação da presente Lei;

II – declaração formal de dois vizinhos distintos, com firma reconhecida, atestando a existência da edificação, conforme modelo estabelecido pela Prefeitura Municipal;

Art. 20 - Não será permitida a ocupação do solo na forma de Condomínio Horizontal de Lotes:

I - em terrenos alagadiços e sujeitos a inundação, antes de tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas;

II - em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente saneados;

III - em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação;

IV - em áreas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, antes de tomadas as providências para a correção.

Art. 21. Para todas as questões técnicas referentes a arruamento e obras de infraestrutura, bem como a aprovação do projeto de Condomínio Fechado de Lotes, será de competência do órgão municipal responsável pela análise.

Art. 22 - A responsabilidade civil pelos serviços de levantamentos topográficos, projetos, especificações, memoriais e cálculos caberá aos seus autores e responsáveis técnicos.

Art. 23 - Somente será admitido o Condomínio Horizontal de Lotes Residenciais em Zona Urbana ou de Expansão Urbana.

Art. 24 - A aprovação do projeto de condomínio urbanístico será feita por Decreto, onde constará no mínimo:

I – denominação, localização e destinação do condomínio de Lotes;

II – área total do empreendimento;

III – número total de unidades autônomas.

Art. 25 - O prazo máximo para que o condomínio seja submetido ao Registro de Imóveis é de 180 (cento e oitenta) dias, contados a partir da aprovação do projeto definitivo, sob pena de caducidade da aprovação.

Art. 26 - Esta lei complementar entra em vigor na data de sua publicação.

Art. 27 - Revogam-se as disposições em contrário.

Morada Nova de Minas/MG, 04 de abril de 2019.

Olímpio Francisco de Moura

Prefeito Municipal